公募REITs试点“破冰” 房地产证券化再进一步

发布时间:2020-05-14

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中国证监会、国家发展改革委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。同时,中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿,简称《指引》)公开征求意见。前海开源基金首席经济学家杨德龙认为,此次REITs试点相关文件下发,标志着我国公募基建REITs将正式启航。如果参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例,中国公募RETIs市场未来可达数万亿元。

“房住不炒”政策导向推动着物业租赁市场进入快速发展期,国内探索已久的房地产证券化也愈加紧迫。同时,资管新规近期落地,非标资产将受到更严格的管控,房地产企业融资愈发困难。发展REITs等资产证券化产品的需求越来越迫切。

在过去10余年里,国内多个部门先后提出发展REITs建议。2018年4月份,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,推进住房租赁资产证券化,重点指出要试点发行房地产投资信托基金,即REITs。

所谓REITs,是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构从事房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之,REITs作为资产证券化产品,通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目,以相应租金收入和房地产升值,为投资者提供定期收入。REITs产品一个重要功能就是能让“笨重”的房地产企业“轻”起来,让“静止”的房租“动”起来,让资产“活”起来。

截至目前,国内REITs产品与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者,极少数面向个人投资者的REITs产品。除了兴业皖新阅嘉REITs和鹏华前海万科REITs以外,国内类REITs在发行方式上绝大多数为私募发行,导致国内类REITs的流动性相对不佳。具体来看,我国目前主要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权益和专业化运作上存在共同点,但在“募税管退”等方面仍存在较大差异,所以被成为“类REITs”产品。

统计显示,截至目前,我国境内仍没有真正意义上的公募型REITs,截至2019年年底,类REITs产品累计发行了68只,累计发行金额为1402.81亿元。

“此次REITs试点相关文件的发布,标志着不动产投资信托基金(REITs)在中国终于变成一个法律用语。”中国REITs联盟秘书长王刚告诉经济日报记者,从保障宏观经济平稳健康发展视角看,公募REITs的提出是对于践行“深化金融供给侧结构性改革,强化资本市场服务实体经济能力”的重要一步,有利于国家金融体系的稳定与平衡;从稳杠杆角度看,基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产,从而提高实体经济质效。REITs的发展有利于疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道,降低实体经济杠杆。

中国REITs联盟统计显示,截至2019年底,在我国境内的类REITs产品中,发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品,相对商业物业数量较少。自2014年中信启航发行以来,截至2019年12月底,在5年多的时间中我国已有155单类REITs及CMBS(不包含CMBN)产品在上海和深圳证券交易所挂牌。

“参照类REITs的发展,公募REITs当前还需要试点前政策指引工作以及试点项目的评估,在试点工作做好后有望实现规模的快速提升。”王刚说。

兴业证券分析师郭毅认为,本次试点标志着公募REITs的正式起航,具有里程碑式的意义。试点的三大要点为:坚持权益导向;聚焦基础设施领域;以公募方式公开募集资金。坚持权益导向,即真正做到“真实出售、破产隔离”;聚焦基础设施领域,主要包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等基础设施;以公募方式公开募集资金是又一亮点,可扩大募集规模、增加流动性。

国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏告诉经济日报记者,试点发展公募REITs一方面可以覆盖各类不动产,有利于不动产的小额投资和按份交易;另一方面,也可以盘活成熟的不动产,有利于提高资本金周转率,帮助长期资金与长期资产实现对接。此外,这类新工具一般追求长期回报率,与股市、债市相关性低,是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之

对于投资者而言,目前国内的类REITs产品与成熟市场的REITs相比有几方面差别:一是在交易结构上,国内的类REITs主要采取契约型的转向资产管理计划,而成熟REITs主要是采取公司制,由REITs直接持有物业股权;二是在税收优惠上,目前国内REITs无税收优惠,且税负较重,而成熟市场的REITs分红达到一定比例后可免交所得税。

目前国内部分已发行的公募型REITs产品的投资门槛、交易手法以及运营管理方式也不一致。例如,2015年7月成立的鹏华前海万科REITs,以深圳前海地区优质商业地产为基础资产,面向公众募集并在深交所挂牌交易。该产品投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%,投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。此外,该产品的投资门槛要高于普通的股票或债券基金,其首次认购金额最低为10万元,二级市场最小买入单位为1万份。

鹏华基金有关部门负责人表示,对于投资者来说,基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施,在目前市场利率持续走低的环境下,是难得的优质资产。同时,基础设施公募REITs可在二级市场交易,为项目提供了有效的退出渠道,有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外,基础设施公募REITs投资门槛低,投资、交易便利,信息披露公开,为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

公募REITs试点并非完全没有阻碍。鹏华基金有关部门负责人表示,REITs在国外得到迅速而持续的发展,主要得益于其税收政策的驱动,税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题,预计未来将得到进一步解决。

王刚表示,出于风险角度的考量,试点初期,发行的公募基金将只能购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券,也体现了管理人对于产品的整体风险了解与把控程度。总体看,公募REITs试点将实行专业的管理人筛选与考核,实现资产持续稳定运营。对于机构投资者而言,REITs无疑会进一步丰富资产配置选项,尤其是对于直接参与另类资产投资较为有限的机构而言,REITs提供了一个通过二级市场参与实体资产投资的渠道,且流动性更佳,在不同物业类型间配置的灵活性也更强,对于进一步改善投资组合结构具有积极意义。(经济日报记者 周琳)